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El fallo
El pasado 3 de junio de 2022, La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal confirmó el fallo de sentencia de la primera instancia que había condenado a la parte demandada por incumplimiento de contrato, por tener incumplido el plazo fijado por las partes en el Boleto de Compraventa, para la escrituración de un bien inmueble.
El caso
La demandada Zentrum 42 SRL se presentó por vía recursiva contra la sentencia de grado, dictada por el Juzgado Nacional Civil N°45 en autos “Calonge, Susana Raquel c. Zentrum 42 SRL s. Cumplimiento de Contrato”, por la cual había sido condenada por incumplimiento contractual en el marco de una compraventa inmobiliaria.
El caso se trataba de los hechos de una persona, la Sra. Susana Raquel Calonge, quien habiendo adquirido un bien inmueble con la demandada Zentrum 42 SRL, firmó un boleto de compraventa donde se comprometía esta última a escriturar el inmueble una vez finalizados los trámites de aprobación del plano de propiedad horizontal, de forma simultánea con el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, que debían ser redactados por “LA VENDEDORA” antes del 31 de diciembre de 2015.
El plazo pactado se encontraba vencido por más de cuatro años, lo que motivó la presentación de la demanda de parte de la actora, fundada en el incumplimiento de contrato. La primera instancia falló a favor, condenando a la demandada a escriturar en el plazo de 15 días, fallo que luego conformó la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
La cláusula del Boleto controvertida por las partes
La cláusula que fue objeto de controversia y de resolución por parte de los jueces Camaristas en su contenido refería lo siguiente:
La escritura de venta se otorgará una vez finalizados los trámites de aprobación del plano de propiedad horizontal, en forma simultánea con el Reglamento de copropiedad y administración del edificio, el que será redactado por “LA VENDEDORA” antes del 31 de diciembre de 2015. El Reglamento de copropiedad y administración deberá contener cláusulas que protejan a los dueños o inquilinos de actividades indebidas o reñidas con la moral y las buenas costumbres, ruidos molestos, malos olores, etc. por parte de los restantes miembros del consorcio. Dichos actos serán autorizados por el escribano Gonzalo Fernandez Ferrari, titular del Registro Notarial 523, de esa ciudad. La escritura se realizará libre de gravámenes, embargos e hipotecas con todos los impuestos, tasas, contribuciones, abonados por “LA VENDEDORA” hasta el día pactado de entrega de la posesión.
El argumento de la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
La Sala M consideró que el demandado apelante confunde ausencia de plazo con plazo tácito. En el primer caso, hay que fijarlo judicialmente (art. 509, tercer párrafo, CCiv.). En el segundo, no (art. 509, segundo párrafo, CCiv.), pues se lo induce de las circunstancias de la obligación.
Continúa expresando el tribunal:
Así, según la cláusula transcripta, la voluntad de las partes permite ser interpretada en el sentido que ellas no se propusieron deferir la fijación del plazo a la decisión del juez, sino que expresaron que la escritura se otorgará “una vez finalizados los trámites de aprobación del plano de propiedad horizontal”. Todavía más, al señalar que sería otorgada “en forma simultánea” con el Reglamento de Copropiedad y Administración y que éste será redactado por la vendedora “antes del 31 de diciembre de 2015”, fijaron límites temporales que conducen a pensar, sobre la base de la buena fe, que las partes estimaron que el plazo de escrituración se concretaría –una vez concluidos los recaudos administrativos– a comienzos del año 2016, a lo sumo.
Es decir que el plazo soportado por la actora para que se le cumpliera con la escrituración era marcadamente “razonable” y que, además, se comprobó la inacción de parte de las tramitaciones con la contestación del pedido de informes al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que registró una inactividad desde el año 2019:
Por otra parte, por más engorrosos que fuesen los trámites de aprobación de planos, al tratarse el caso de un departamento terminado, entregado y pagado en su totalidad el 26/03/2015 (ver acta de entrega en p. 8, sobre reservado), el plazo para concretar su obligación fue razonable y adecuado (ver cláusula octava: “en los plazos razonables” para la aprobación del inmueble en propiedad horizontal, p. 33). Por lo demás, basta con remitirse a la contestación del GCBA para comprobar la inacción de la demandada, que a mayo de 2019 el plano seguía sin estar registrado (ver pp. 165/166).
¿Qué es el Boleto de Compraventa?
El Boleto de compraventa es la instrumentación del derecho de preferencia que tiene un comprador de buena fe sobre un bien inmueble. En la República Argentina, para adquirir un bien inmueble se requiere modo y titulo suficiente. El modo se encuentra constituido por el corpus y animus domini; y el título es la escrituración.
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En la práctica, las personas suelen cerrar transacciones donde aplazan a futuro la escrituración apelando a la instrumentación del Boleto de Compraventa. El problema más frecuente es que la gente confunde el Boleto de Compraventa con el justo título. El justo título es la escritura pública, ya que tiene efectos erga omnes respecto del derecho de propiedad frente a terceros.
¿Qué dice sobre el Boleto de Compraventa nuestro Código Civil y Comercial de la Nación?
El Código Civil y Comercial de la Nación, lo regula en su artículo 1170:
Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
La sentencia
Finalmente, por unanimidad, los jueces camaristas Guillermo D. González Zurro, María I. Benavente y Carlos A. Calvo Costa determinaron confirmar la sentencia de primera instancia que ordenó escriturar en 15 días, imponiendo las costas de ambas instancias a la demandada.
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